MORTGAGE SİSTEMİ

Sevgili Önadım okuyucuları, bugün sizlere yaklaşık 10 yıldan bu yana, ülkemizde uygulanan dar gelirlilere yönelik konut sahibi olabilme edindirmeyi içeren bir sistemden bahsedeceğim. Buna, şunun için gereksinim duyulmuştur. Her ne kadar tüketici sorunları içinde, 'Hakem kurulları'na yapılan başvurular arasında sıkça rastlanmış olmasa da, çözüm için net muhatapları fazla bilinmediği için, bu konudaki tüketicilerce bilinmesi gereken hak arama ip uçlarını gündeme taşımanın faydalı olacağını düşünüyorum. Bu konu hakkındaki verilen bilgiler için, önemli tespit ve kriterleri irdeleyen, "100 Soruda Mortgage Uygulamaları" adlı kitaptan yararlanılmıştır.
Öncelikle, Mortgage'ın kelime anlamı nedir? Onu bir hatırlayalım;
Fransızca "ölü" ya da "taşınmaz" anlamına gelen "mort" sözcüğü ile Alman Hukuku'nda, "verilen bir sözün karşılığı olarak bırakılan depozit" anlamına gelen "gage" sözcüklerinin birleşmesinden meydana gelmektedir. Sistem, Türkiye'de "İpoteğe dayalı uzun vadeli konut finansmanı", "kira öder gibi ev sahibi olma sistemi" gibi değişik adlarla tanımlanmaya çalışılmaktadır. Türkiye'de son dönemlerde adını sıkça duyduğumuz ve duyacağımız "mortgage" kelimesinin Türkçe karşılığı için Türk Dil Kurumu "tutulu satış" ismini önermiştir.
Bilindiği gibi, günümüzde başta gelişmekte olan ülkeler olmak üzere dünyanın bütün ülkelerinde konut sektörü giderek canlanmakta ve ekonominin önemli sektörlerinden birini oluşturmaktadır. Ayrıca, toplumun büyük kesimini yakından ilgilendirmesi sebebiyle hükümetler de konut politikalarıyla yakından ilgilenmektedir. Sağlıklı ve güvenli konut ihtiyacının ön plana çıktığı ülkemizde ise ekonomik bütçeli konutların piyasaya uygun ödeme koşulları ile sunulması gerekmektedir. Bu husus, inşaat maliyetlerinin doğru tahmin edilmesi yanında ülkemiz için yeni bir açılım olarak kabul edilen "Mortgage Sistemi"nin de kullanılmasını gündeme getirmiştir. Kamuoyunda tut-sat olarak da bilinen Mortgage sistemi, ülkemizde 21.02.2007 tarihinde TBMM oturumu ile yasallaşmıştır. Bu açıdan bakıldığında, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Hükümet destekli bir finansman modeli risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınması ile sağlandığında yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan da sisteme destek sağlanabileceği düşünülmektedir. Öte yandan, Mortgage sistemi, ülkemizde hem üretimi arttırıp yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı arttırarak ekonomimizi de canlandırması düşünülmektedir. Sistemin işlemesi için gerekli olan işgücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak Türk halkının kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gerekmektedir. Kısaca; sözü edilen bu olgular, sistemin önemini ortaya koymaktadır. Ancak, ülkemizde sistemi iyi bir şekilde analiz edebilmek ve başarılı bir şekilde işleyebilmesini sağlamak için öncelikle yurtdışındaki uygulama tekniklerini de bilmek gerekir. Bu nedenle, Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartların oluşturulması ile mümkün olabilecektir.
Toplumlar gelişmeye başladıkça bireyler daha açık ve resmi sözleşmelere ihtiyaç duymaktadırlar. Gerçekte, bir ülkenin ekonomik gelişme seviyesi ile ihtiyaç duyulan resmi sözleşmelerin sayısı arasında pozitif yönlü bir bağlantı olduğu kabul edilmektedir. Ülkemizde, yıllar itibariyle geçirilen değişime paralel olarak benzer değişimler de her alanda yaşanmaktadır. Tüketim alışkanlıklarının farklılaşması ve toplumun beklentilerinin yükselmesi sonucunda konut piyasasında oluşan talep sürekli bir artış göstermektedir. Bu ve benzeri nedenlerle konut sisteminin finansmanında yeni adımlar atılması gerekli olmuştur. İşte bu gerekçe ile hazırlanan mortgage kredi sistemi konusunu içeren yasal düzenlemeler, sistemin gerek toplumsal gerekse ekonomik boyutuna ilişkin sorunlara cevap olabilmesi amacıyla hazırlanan bu kitabın, tüketiciler tarafından incelenmesinde büyük fayda olduğu göz ardı edilmemelidir. Konut alım gücünü ve dolayısıyla talebini artırıcı bir etki yapan bu alandaki krediler, konut sektörünün ve konut kredilerinin hacimlerinin büyümesine yol açar, dolayısıyla ekonomik büyümeyi de artırır. Yeni finansal araçlar getirmesi nedeniyle, finansal piyasaların derinleşmesini sağlar. Derinleşen finansal piyasalar ise, tasarrufların ve yatırımların artırılmasını destekler. Ülkeye giren dolaylı yabancı sermaye yatırımlarnı artırır. Kredilerin gerek konut sektörüne, gerekse ekonomiye yapacağı olumlu etkiler, üretimin, ticaretin ve istihdamın da artmasına yol açar. Artan konut sahipliği sayısı nedeniyle, artan emlak vergisi gelirleri devletin vergi gelirlerini de artıracaktır. Devletin birincil ve ikincil piyasalardaki aktörlerden ve işlemlerden alacağı vergi gelirleri artacaktır. Ayrıca, bireylerin kurumsal yöntemlerle uzun vadeli konut finansmanı sağlayabilmeleri, işletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran gayri menkullere de hareket yeteneği kazandıracaktır. Tüm bu faydalara rağmen sistemin işlemesinde aksaklık yaratabilecek gerek ekonomik gerekse toplumsal sorunlar da ortaya çıkabilecektir. Özellikle, kredi kullanacak tüketici açısından çıkması muhtemel sorunlar, toplumda çetrefilli konuların ortaya çıkmasına neden olabilir. Sistemin öne çıkan faydası; uzun vadeli ve düşük faizli krediler olduğundan, sistemden çok sayıda insanın yararlanarak, konut sahibi olması hedeflenmiştir.
Bu sistem, dünyanın çeşitli ülkelerinde bir takım farklılıklarla iki yüzyıldan beri uygulanmaktadır. Sistemin özü gayri menkule, yani konuta; ipoteğe dayalı finansman bulmaktır. Bireylerin uzun vadede ve uygun ödeme koşulları içinde konut sahibi olmaları ve ekonomilerin düşük maliyetli fon yaratması için önemli bir finansman sistemidir. Diğer konut kredilerinden farkı ise, krediyi veren banka veya diğer kurumların, kredileri ikincil piyasalarda serbestçe satabilmelerine imkan tanımasıdır. Bir çeşit gayrimenkul finansman sistemi olan Mortgage (İpotekli konut finansman sistemi), konut finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içerisinde sermaye piyasasından toplanan fonları kullanarak çözümünü ifade etmektedir.
Bilindiği gibi kaynakların sınırlı, tasarrufların düşük, makroekonomik göstergelerin istikrarsız seyrettiği gelişmekte olan ülkelerde, konut sektörünün finansman açığının kapatılması oldukça güç bir sorundur. Bu tür ülkelerde, finansman bulunsa bile etkin bir şekilde yönlendirmenin mevcut olmadığı görülmektedir. Dolayısıyla, birçok ülkede farklı farklı uygulanan bu sistemde, ekonomiyle ilgili tüm konularda olduğu gibi konut finansmanı konusunda da gelişmiş ülkeler ile gelişmekte olan ülkeler arasında bazı farklılıklar söz konusudur.
Burada, bir tüketici hakları savunucusu olarak bize düşen görev, tüketicinin mağduriyetini minimum seviyeye indirmek hatta, tamamen ortadan kaldırma konusunda gerekli bilinçlenmeyi sağlamaktır. Bugün; halk olarak emekten, adaletten, haktan yana bir yönetimi yaratamamış, neoliberal idare biçimlerine mahkum bırakılmışsak, bırakında bireyler kendi haklarını koruyacak birikimleri edinsinler.   
Sorunsuz ve sağlıklı bir yaşam dilerim.

Karaumur Caddesi Coştur İş Merkezi Kat: 3 No: 68  KIRKLARELİ
Tel: 0288 2141182   Faks: 0288 2147006
 GSM: 0532 4752460
e-mail: huseyinkahraman@gazetetrakya.com